Luego de la adquisición de Fibra Macquarie por parte de su competidor, Fibra MTY, será difícil que continúe la consolidación en el sector de fibras industriales, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (Amefibra).
Ahora, el principal reto del sector es impulsar la transición de un mayor número de desarrolladores inmobiliarios a fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras), apuntó Jorge Ávalos Carpinteyro, presidente de la asociación.
«Somos muy pocas fibras, veo muy difícil que exista más consolidación. Pasamos por esta etapa de consolidación de las tres o cuatro más grandes, creo que ese momento ya acabó”, dijo en el marco del FibraDay.
Para Carpinteyro, es posible que el sector entre en una dinámica similar a la ocurrida en la década de 1990, cuando se dio un crecimiento acelerado de los REITs (Real Estate Investment Trust) en Estados Unidos.
Pero para ello, agregó, es necesario atender los retos que suelen presentarse, sobre todo en torno a transparencia, gobierno corporativo y alineación de intereses. Estos puntos son clave para atraer a los inversionistas institucionales.
«Muchas veces hay empresarios que simplemente esa mecánica de operación no les gusta”, explicó.
No obstante, el éxito de los fideicomisos de inversión en México a 15 años de su llegada al mercado local, es un incentivo de las empresas para dar ese paso, agregó.
La transformación de las fibras industriales
En los últimos años, el sector de fibras industriales ha sufrido cambios considerables. El más reciente es la adquisición de Fibra Macquarie por parte de Fibra MTY, a través de una Oferta Pública de Adquisición (OPA) que contó con el respaldo de más de 80% de los dueños de Macquarie.
La adquisición es la mayor del mercado inmobiliario del país, y una vez que se consolide la fusión de activos, dará paso a una fibra con una capitalización de mercado de 5,000 millones de dólares.
Antes, en 2024, el sector pasó por un proceso similar, cuando Fibra Prologis presentó una oferta por los activos de Terrafina. Esto abrió una puja a la que se sumaron otros cinco postores –entre ellos el gestor de fondos de inversión Blackstone– y que duró más de seis meses.
Para algunos especialistas del sector, este tipo de operaciones –en el que los fideicomisos pequeños son absorbidos por los grandes– continuará más allá el segmento industrial, aunque con retos adicionales.
Una de las ventajas del segmento industrial es la similitud de portafolios, lo que los hace más comparables a la hora de una consolidación. Los inquilinos, por otro lado, pueden llegar a ser incluso los mismos, agregó el especialista.
No obstante, las características de otros segmentos, como el retail o de oficinas, hacen que una potencial operación no se centre solo en la escala.