El predio donde actualmente se desarrolla Zenit Cancún pasó de 15 mil 239.25 a 33 mil 968.25 metros cuadrados después de una sucesión de certificaciones catastrales, rectificaciones de medidas y colindancias y la fusión de dos lotes, provocando una posible afectación ecológica.
Se trata de una cadena de modificaciones que coincidió con la reducción de 13 mil 934.26 metros cuadrados de la superficie registrada del Ecopark Cancún y que posteriormente llevó al Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur) a advertir sobre una posible afectación al inmueble destinado a conservación ecológica.
El desarrollo se localiza sobre avenida Bonampak, en las inmediaciones del acceso al Puente Nichupté, y aparece identificado en documentación ambiental como Zenit Cancún. Dicho proyecto contempla componentes residenciales y comerciales, además de una planta desalinizadora y un sistema para el tratamiento de aguas residuales.
El inmueble resultante de las modificaciones fue transmitido en mayo de 2020 a Buró Inmobiliario América, S.A. de C.V., empresa relacionada con los empresarios regiomontanos David Garza Lagüera y Federico Garza Santos, mediante una permuta valuada en 171 millones 395 mil 678 pesos.
Para entonces, las principales modificaciones catastrales y la fusión que dieron origen al lote 3-05 ya habían sido autorizadas.
La posible afectación a terrenos destinados al Ecopark fue advertida posteriormente por Fonatur. En un oficio fechado el 25 de marzo de 2021, su entonces director jurídico, Alejandro Varela Arellano, solicitó a la entonces presidenta municipal de Benito Juárez, Mara Lezama Espinosa, realizar con carácter urgente una diligencia de apeo y deslinde en coordinación con personal del organismo federal, debido a que “pudiera existir una afectación derivada de la delimitación del inmueble” destinado a conservación ecológica.
La secuencia documental se remonta al 17 de julio de 1974. Mediante la Escritura Pública 61,599, otorgada ante la Notaría 30 del entonces Distrito Federal, Banco de México, como fiduciario de Infratur, transmitió a Fonatur, por conducto de Nacional Financiera, diversos terrenos correspondientes al desarrollo turístico de Cancún. Entre esas superficies se encontraba un polígono de aproximadamente 107 hectáreas, ubicado en las inmediaciones de lo que actualmente es Malecón Tajamar y destinado a conservación. Décadas después, el 18 de julio de 2007, Fonatur vendió a Propulsora del Sur, S.A. de C.V. el lote 3 de la manzana 2, Supermanzana 10, donde funcionó el Club Deportivo Casa Blanca. La operación, asentada en la Escritura Pública 34,481 e inscrita bajo el folio 214442, estableció una superficie de 15 mil 239.25 metros cuadrados.
Por separado, el 21 de septiembre de ese mismo año, Fonatur donó al municipio de Benito Juárez el terreno destinado al proyecto Ecopark. La operación se formalizó mediante la Escritura Pública número 1 del Protocolo Especial de la Notaría 37 y estableció una superficie de un millón 76 mil 661.305 metros cuadrados, equivalentes a 107.66 hectáreas.
El Cabildo aceptó la donación el 14 de diciembre de 2007. Un nuevo antecedente apareció cinco años después. El 15 de junio de 2012, la entonces Secretaría de la Reforma Agraria expidió el Título de Propiedad 4,589,631, sustentado en el expediente 695789, correspondiente a una superficie de 22 mil 520 metros cuadrados. El título fue registrado ante el Registro Agrario Nacional el 20 de junio de 2012 y posteriormente, el 7 de agosto de 2015, inscrito en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Quintana Roo bajo el folio 349369.
Ese documento se convirtió posteriormente en el antecedente del denominado lote 3-03. Sin embargo, la coexistencia del título agrario con los antecedentes de propiedad de Fonatur constituye uno de los puntos que requieren esclarecimiento para determinar jurídicamente el origen y ubicación exacta de esa superficie.
Modificaciones catastrales
El 7 de agosto de 2018 ocurrió la primera modificación relevante en sus dimensiones. La Dirección de Catastro Municipal emitió la certificación DCM/2161/2018 y reconoció al terreno una superficie de 27 mil 162.07 metros cuadrados, pese a que el título consignaba 22 mil 520. La diferencia fue de 4 mil 642.07 metros cuadrados, un incremento de aproximadamente 20.6%.
La certificación, firmada por el entonces director de Catastro Municipal, José Luis Jonathan Yong Mendoza, asignó al predio la clave catastral 601 2 010 002 003
000 y lo identificó como Supermanzana 10, manzana 2, lote 3-03, calle Flamboyanes, en la localidad de Alfredo V. Bonfil. Tres días después, la Notaría Pública 94 protocolizó la certificación mediante la Escritura Pública 592, posteriormente inscrita bajo el mismo folio registral.
Las modificaciones no se limitaron a la superficie. El 11 de diciembre de 2018, el entonces director de Catastro, Carlos Ernesto Fierros Pacheco, emitió la Constancia de Nomenclatura 201807278. Los antecedentes del lote 3 del Club Casa Blanca establecían que éste colindaba al este con la reserva ecológica. La nueva constancia catastral reconoció, en cambio, la existencia del lote 3-03 entre ambos terrenos y remitió esa modificación al Registro Público de la Propiedad.
Menos de seis meses después de que Catastro reconociera 27 mil 162.07 metros cuadrados al lote 3-03, sus dimensiones volvieron a cambiar. El 8 de febrero de 2019, a petición de Rafael Gerardo Obregón Álvarez, la autoridad municipal estableció que la superficie era de 15 mil 871.70 metros cuadrados. La reducción fue de 11 mil 290.37 metros cuadrados, equivalente a 41.6% respecto de lo reconocido en agosto de 2018.
Dicha operación quedó asentada en el oficio DCM/0432/2019 y fue protocolizada mediante la Escritura Pública 775 de la Notaría 94. En esa documentación también dejó de aparecer la referencia territorial a Alfredo V. Bonfil que había sido consignada meses antes. Mientras se modificaban las dimensiones y referencias del lote 3-03, el Ayuntamiento realizó una nueva verificación del terreno público.
Los inversionistas playeros
El 31 de mayo de 2019, una revisión de medidas y colindancias del Ecopark derivó en la certificación DCM/1633/2019. El documento redujo la superficie registrada del parque de un millón 76 mil 661.305 a un millón 62 mil 727.04 metros cuadrados. La diferencia fue de 13 mil 934.265 metros cuadrados, alrededor de 1.39 hectáreas. La misma certificación reconoció al lote 3-03 como una de las colindancias del Ecopark.
La coincidencia entre las modificaciones de ambos polígonos constituye uno de los elementos centrales del expediente. No obstante, establecer si los 13 mil 934.26 metros cuadrados descontados del Ecopark corresponden total o parcialmente a la superficie incorporada al predio privado requiere una confrontación técnica de planos, coordenadas, levantamientos topográficos y antecedentes
registrales. La documentación referida no permite, por sí sola, establecer jurídicamente esa transferencia.
Durante ese mismo periodo, los dos lotes terminaron concentrados en una sola empresa. El 21 de febrero de 2019, Tarjetel del Sureste, S.A. de C.V. adquirió de Propulsora del Sur el lote 3 del antiguo Club Casa Blanca mediante la Escritura Pública 4,209 de la Notaría 67. El 20 de diciembre del mismo año compró a Rafael Gerardo Obregón Álvarez el lote 3-03, operación asentada en la Escritura Pública 4,724. En marzo de 2020 ocurrió una nueva modificación de superficie. Mediante la certificación DCM/0816/2020, Catastro estableció que el lote 3 medía 18 mil 96.55 metros cuadrados, frente a los 15 mil 239.25 consignados en la escritura original de 2007.
La diferencia fue de 2 mil 857.30 metros cuadrados, equivalente a un incremento aproximado de 18.75%. La certificación también identificó al lote 3-03 como colindancia en el área donde los antecedentes originales ubicaban la reserva ecológica. El 31 de marzo de 2020, la Dirección de Planeación y Normatividad Urbana autorizó la fusión del lote 3 con el lote 3-03 mediante el oficio SMEYDU/DGDU/DPNU/FUS/2020/0012, firmado por Sergio Pasos Moguel.
Tres días después, Catastro formalizó la operación mediante el oficio DCM/1044/2020. De la fusión surgió el lote 3-05, con clave catastral 601 2 010 002 003 05 000 y una superficie de 33 mil 968.25 metros cuadrados. La operación fue protocolizada el 6 de mayo de 2020 mediante la Escritura Pública 4,913 de la Notaría 67 e inscrita en el Registro Público el 13 de mayo bajo el folio 430866.
Así, frente a los 15 mil 239.25 metros cuadrados que tenía originalmente el terreno del Club Casa Blanca, el inmueble fusionado alcanzó 33 mil 968.25 metros cuadrados, una superficie 123% mayor.
Esa fusión también reunió terrenos con antecedentes distintos en materia de uso de suelo. De acuerdo con la documentación, el lote 3 tenía clasificación Mixto de Corredor Primario, con una densidad de una vivienda por cada 40 metros cuadrados, mientras que el lote 3-03 estaba identificado como suelo de conservación y carecía de parámetros de densidad habitacional.
Una constancia de uso de suelo del 22 de enero de 2020 permitía calcular para el lote 3 alrededor de 381 viviendas. Si la misma densidad se aplicara a la totalidad de los 33 mil 968.25 metros cuadrados del terreno fusionado, el potencial teórico alcanzaría aproximadamente 849 unidades, 468 más.
Sin embargo, determinar si los parámetros urbanísticos del lote original podían extenderse jurídicamente a toda la superficie fusionada requiere revisar las autorizaciones de desarrollo, el programa urbano aplicable y las licencias expedidas posteriormente. Porque la fusión catastral, por sí misma, no acredita un cambio de uso de suelo.
Con el terreno ya fusionado, el 28 de mayo de 2020 Tarjetel del Sureste transmitió el lote 3-05 a Buró Inmobiliario América, S.A. de C.V., relacionada con David Garza Lagüera y Federico Garza Santos. La operación no se realizó mediante una compraventa convencional, sino a través de una permuta formalizada en la Escritura Pública 112,433 de la Notaría Pública 30 de Cancún e inscrita el 23 de junio de 2020.
Como contraprestación se incluyeron cuatro propiedades: el departamento D19 de Emerald Residential Tower & Spa, las unidades 69-2-178 y 69-2-179 de Puerto Cancún y la UPE 04 de Marina Condos & Canal Homes. Los cuatro inmuebles fueron valuados en 144 millones 650 mil pesos. La documentación registra además pagos por 28 millones 972 mil 238 pesos, dentro de los cuales se consignaron 2 millones 226 mil 560 pesos correspondientes a impuestos por transmisión de dominio.
El valor total de la operación ascendió a 171 millones 395 mil 678 pesos, el mismo monto atribuido al lote 3-05. La cronología muestra que Buró Inmobiliario América recibió el inmueble después de que se realizaron las principales modificaciones catastrales, las rectificaciones y la fusión. Los documentos referidos no acreditan que David Garza Lagüera o Federico Garza Santos hayan intervenido en esos actos administrativos previos.
Un análisis económico incluido entre la documentación estima que determinadas modificaciones incrementaron en 86 millones 829 mil 277.17 pesos el valor del inmueble. El mismo análisis calcula en 64 millones 600 mil 467.61 pesos el posible impacto patrimonial correspondiente a los 13 mil 934.26 metros cuadrados que dejaron de figurar en la superficie del Ecopark.
Estas cantidades son estimaciones y requieren ser corroboradas mediante avalúos oficiales y, en su caso, procedimientos de fiscalización. La preocupación sobre los límites del terreno público llegó formalmente a Fonatur.
El oficio de marzo de 2021 solicitó al Ayuntamiento de Benito Juárez verificar físicamente las delimitaciones ante la posibilidad de una afectación al inmueble que
la Federación había destinado a un parque ecológico urbano. Actualmente, la documentación ambiental identifica en el predio resultante el proyecto Zenit Cancún.
La secuencia registral y catastral deja pendientes de esclarecimiento el origen y ubicación del título expedido en 2012, las variaciones de superficie y colindancias del lote 3-03, la reducción de 1.39 hectáreas registrada en el Ecopark y los alcances urbanísticos de la fusión autorizada en 2020.